Rente
De rente van een hypotheek voor de aankoop, onderhoud, verbouwing of verbetering van uw eigen woning is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dit geldt voor uw woning die als hoofdverblijf dient.
Uitzondering
Als u de hypotheek heeft afgesloten voor 1 januari 1996 kunt u de rente toch aftrekken ook al heeft u de hypotheek niet gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van uw eigen woning.
Maximaal 30 jaar
De rente die u betaalt aan uw hypotheek voor de aankoop, onderhoud en/of verbetering van uw eigen woning is vanaf 1 januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar.
Bijleenregeling
Het doel van deze regeling is dat u bij verhuizing de overwaarde van uw woning benut voor de aankoop van uw nieuwe woning. Deze regeling is sinds 1 januari 2004 van kracht.
Met de opbrengst van uw huidige woning dient u in principe uw nieuwe hypotheek te verlagen. Dat is echter niet verplicht. Als u dat niet doet dan is de hypotheekrente over dat deel van uw hypotheek niet aftrekbaar.
Eigenwoningforfait
Naast de renteaftrek heeft u meestal ook te maken met een bijtelling op uw inkomen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van uw eigen woning. Over de bijtelling betaalt u inkomstenbelasting.
| WOZ-waarde eigen woning | ||
|---|---|---|
| van | tot | forfait |
| € 0 | € 12.500 | 0% |
| € 12.500 | € 25.000 | 0,20% |
| € 25.000 | € 50.000 | 0,30% |
| € 50.000 | € 75.000 | 0,40% |
| € 75.000 | en meer | 0,55% |
Voorbeeld eigenwoningforfait
Stel u heeft een eigen woning die door de gemeente is getaxeerd op € 200.000. Dit is de zogenaamde WOZ-waarde. In uw belastingaangifte moet u dan het volgende bedrag opgeven als eigenwoningforfait: € 200.000 x 0,6% = € 1.200. Over dit bedrag betaalt u inkomenstbelasting.
Maximum
Het eigenwoningforfait is maximaal het bedrag dat u per jaar aan hypotheekrente betaalt voor uw eigen woning. Bovendien is het absolute maximumbedrag in 2008 € 9.300.
Huurwaardeforfait
Voor 1 januari 2001 heette het eigenwoningforfait huurwaardeforfait.
Bruto en netto maandlast
In hypotheekberekeningen staan uw bruto en netto maandlasten vermeld. Uw netto maandlast is uw bruto maandlast min uw belastingvoordeel. Het is belangrijk om te weten hoe het belastingvoordeel is berekend.
Belastingvoordeel inclusief eigenwoningforfait
Als het goed is dan bestaat dit belastingvoordeel uit de renteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait. Als dat niet het geval is, lijkt uw netto maandlast lager. In werkelijkheid is uw netto maandlast hoger omdat u ook nog belasting moet betalen over het eigenwoningforfait.
Voorbeeld belastingvoordeel
Stel u de volgende situatie voor:
- koopsom woning: € 220.000 k.k.
- WOZ-waarde woning: € 200.000
- hypotheek: € 240.000
- rente: 4,5%
- belastingtarief: 40%
Bruto betaalt u aan rente € 900 per maand. U zult nu zien wat het effect is van het eigenwoningforfait op uw bruto en netto maandlasten.
Als het eigenwoningforfait niet meegenomen wordt in de hypotheekberekening is uw belastingvoordeel € 360. Netto betaalt u dan aan rente € 540 per maand.
Als het eigenwoningforfait wel meegenomen wordt in de hypotheekberekening is uw belastingvoordeel € 320. Netto betaalt u dan aan rente € 580 per maand.
Het verschil van € 40 per maand komt door de belasting die u betaalt over de bijtelling van het eigenwoningforfait. Per jaar is dat € 200.000 x 0,6% x 40% = € 480.
Het is dus van belang dat het eigenwoningforfait wordt meegenomen in de hypotheekberekening. En dat de juiste of een realistische WOZ-waarde wordt gehanteerd.
Controleer altijd goed op basis van welke WOZ-waarde het fiscaal voordeel in de hypotheekofferte is berekend. Hoe lager de gehanteerde WOZ-waarde, hoe lager de netto maandlast op papier is.
Tips voor uw volgende stap
- Niveau 2: Wat is mijn maximale hypotheek?
- Niveau 3: Persoonlijk advies of offerte aanvragen.